Mis à jour le 9 juin, 2024
Avant de vous lancer dans ce type de travaux, il importe de prendre quelques précautions indispensables et de bien réfléchir en amont à votre projet.
Quand la maison se fait trop étroite, la solution de l’élévation de toiture permet d’augmenter la surface habitable (en ajoutant par exemple une pièce de vie, une chambre, un bureau, une salle de bain ou un atelier) sans modifier l’emprise au sol. Techniquement et schématiquement, cela consiste à déposer la toiture existante, à rehausser les murs périphériques, puis à réaliser une nouvelle toiture. L’opération nécessite en général un chantier d’environ quatre semaines (pour le gros oeuvre), pour un coût moyen de 1.500 à 2.200 euros HT le m².
Mais si cela parait simple sur le papier, l’opération est en réalité très complexe et délicate : elle fait intervenir un ensemble de considérations administratives, juridiques, réglementaires et techniques et nécessite une grande rigueur dans le choix des prestataires.
Qui plus est, chaque projet d’élévation de toiture reste unique et complexe et doit résulter d’une profonde réflexion de la part du maître d’ouvrage (le client). Avant de démarrer les opérations, vous devez commencer par vous poser les bonnes questions afin de définir précisément le nombre et la destination des pièces supplémentaires que vous allez créer et penser aux travaux spécifiques qu’elles engendreront : une salle de billard ou une salle de bain ne nécessitent pas les mêmes installations. Là, une simple prise électrique suffit, alors qu’ici il faut penser à installer les tuyauteries d’arrivée et d’évacuation des eaux. Un dossier bien pensé en amont permettra une négociation claire et précise avec l’entreprise que vous aurez choisie, sachant que, pour des travaux de cette ampleur, qui imposent des contraintes de rapidité – votre logement n’a plus de toit – il ne sera pas question de décider au dernier moment de mettre la salle de bain ici plutôt que là.
Le dossier administratif : incontournable et volumineux
Avant de commencer les travaux, vous devez obtenir diverses autorisations et remplir des formalités incontournables pour être en conformité avec les règles des Codes de la construction et de l’urbanisme (fixées par le PLU – Plan Local d’Urbanisme – l’ancien POS), applicables aussi bien dans une grande agglomération que dans le plus petit village et en rase campagne.
Première étape, la mairie de votre lieu de résidence. Si la surface concernée par la surélévation est supérieure à 20m², vous devez demander un permis de construire (lire à ce sujet notre article « Permis de construire ou déclaration de travaux ?et constituer un dossier descriptif détaillé, comprenant :
un extrait du plan cadastral ;
un plan de masse reproduisant l’habitation concernée par les travaux, précisant les distances par rapport à l’alignement de la rue et aux autres parcelles ;
le plan du niveau qui va être modifié avec les cloisons prévues ;
un plan de coupe avant et après les travaux ;
des photos de l’ensemble du bâtiment existant, vu de la rue et de l’arrière ;
la notice descriptive des matériaux utilisés pour la surélévation.
Si vous résidez dans un quartier chargé d’histoire, près d’un monument ou d’un site classé, il vous faudra adresser un double du dossier auprès des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Autres documents nécessaires selon votre situation : l’acceptation de la copropriété, et l’autorisation de travaux signée du propriétaire (si vous êtes locataire). Enfin, si sur votre façade se trouve une potence qui soutient des câbles électriques, n’oubliez pas de contacter E.D.F.
Pour vous aider dans la constitution d’un tel dossier, faire appel à un architecte est toujours un choix judicieux, d’autant que son recours sera de toute façon obligatoire si la surface hors oeuvre nette (SHON) du bâtiment après surélévation dépasse les 170m² (consulter à ce sujet notre dossier ‘L’architecte et vous. Vous trouverez également, auprès du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) de votre département les informations, orientations et conseils propres à assurer la qualité architecturale de vos transformations et une bonne insertion dans le site environnant, urbain ou rural. Enfin, rien n’empêche de consulter un architecte conseil (lire ‘Avec l’A.DIA, des conseils d’architectes près de chez vous ou un économiste de la construction (lire ‘L’économiste de la construction conseille et accompagne les particuliers dans tous leurs projets, une prestation, indépendante de toute entreprise, qui ne vous coûtera que quelques centaines d’euros.
L’étude administrative de votre dossier prendra alors de 2 à 3 mois en fonction de sa complexité. Dès la réception de l’acceptation, contactez immédiatement les entreprises du secteur ; il faudra en effet vous armer de patience car, dans le bâtiment, les plannings sont très chargés et les délais d’attente de plusieurs mois à un an sont monnaie courante.
Du début à la fin des travaux, deux dernières obligations vous incomberont encore : la présence d’une grue ou d’échafaudages sur un chantier situé sur la rue, une place, une route, etc. doit faire l’objet d’une déclaration qui déclenche la facturation quotidienne d’un droit d’occupation du domaine public. L’autorisation délivrée par la mairie et le permis de construire devront rester affichés de façon visible de la rue.
Les contraintes techniques : cruciales
Soulever un toit d’environ 2 mètres ne s’improvise pas. Votre habitation n’a probablement pas été conçue à l’origine pour supporter le poids d’un étage supplémentaire. Il faut donc que la structure de l’ensemble soit saine. Seul un spécialiste comme un ingénieur structures, auquel l’entreprise ou l’architecte devra faire appel, pourra vérifier la qualité des murs, des fondations d’origine, ainsi que la nature du sol et de la charpente et déterminer avec exactitude la charge acceptable et les modifications à apporter à la construction pour effectuer votre surélévation en toute sécurité.
Ces vérifications opérées, le chantier pourra démarrer. Il commence toujours par la dépose de la toiture initiale, suivie du rehaussement des murs périphériques et se termine par la repose des éléments de charpente modifiés. Mais chaque chantier est unique, d’où la nécessité, encore une fois, de l’avoir bien pensé en amont.
Le choix des professionnels
Un corps de métiers intervient principalement dans le gros oeuvre de la surélévation des toitures : le charpentier/couvreur (qui aura dans ses équipes des maçons ou devra y faire appel en sous-traitance), même si la phase finale de la transformation est confiée à des artisans (plombier, électricien, peintre, etc.) chargés des finitions. Les tarifs pratiqués varient de 1.500 euros HT le m² pour une structure brute à plus de 2.200 euros pour un aménagement terminé et habitable (cloisons, sanitaires et électricité). Sans oublier les honoraires de l’architecte, ne serait-ce que pour les seuls plans du permis de construire.
N’hésitez pas à faire établir plusieurs devis en portant une attention particulière sur la qualité des matériaux proposés (lire à ce sujet notre dossier ‘Tout savoir sur les devis. L’utilisation de matériaux résistants et à faible densité (comme le bois ; jusqu’à 5 fois moins lourd que le béton) pourra être privilégiée. Entre autres, portez votre attention sur la ‘section’ des charpentes (c’est-à-dire l’épaisseur des poutres, des fermes et des fermettes), qui peut expliquer d’importantes différences de prix.
Peu importe la taille de l’entreprise retenue (grosse société ou artisan), assurez-vous de ses qualifications en consultant ses références. N’hésitez pas : une entreprise sérieuse ne verra aucun inconvénient, au contraire, à vous montrer ses réalisations. Le prestataire pourra être labellisée Qualibat (c’est idéal mais pas indispensable), ou avoir un Certificat d’Identité Professionnelle (CIP), qui atteste de son professionnalisme (notez que ce certificat est très récent et peu d’entreprises l’ont obtenu à ce jour).
Dans tous les cas, devant toute hésitation, renseignez vous auprès des CAPEB (Chambre Artisanat et Petites Entreprises du Bâtiment) de votre lieu de résidence.